Ипотека

Ипотека (Hipoteca) в Испании доступна как для наёмных работников, так и для самозанятых/индивидуальных предпринимателей (autónomo). Каждый банк предлагает различные условия, и важно знать, что многие параметры могут быть индивидуально согласованы с банком.

• Срок: обычно от 5 до 30 лет (максимум 40 лет, но обычно до 75 лет возраста заемщика).
• Процентная ставка:
  • Фиксированная (Tipo Fijo): ставка не меняется весь срок. Надежно, но часто дороже в начале.
  • Переменная (Tipo Variable): привязана к Euribor + фиксированный процент банка (дифференциал). Может быть дешевле, но есть риск роста Euribor.
  • Смешанная (Tipo Mixto): фиксированная ставка первые 3-10 лет, затем переменная.
• Первоначальный взнос: стандартно от 20% до 35% от стоимости недвижимости (банк может пойти навстречу и снизить первоначальный взнос, всё индивидуально).
• Максимальная сумма: обычно до 80% от оценочной стоимости недвижимости (до 90-95% для первичного жилья или молодежи).

Банки часто предлагают снизить процентную ставку в обмен на покупку дополнительных продуктов (“vinculaciones”). Это может снизить ставку на 0.5% - 1.0% и более.

Типичные продукты:

• Перевод зарплаты (nómina) и коммунальных платежей на счет в банке
• Страхование жизни (Seguro de vida)
• Страхование жилья (Seguro de hogar)
• Использование кредитной карты банка
• Пенсионный план или инвестиционные фонды
• Сигнализация (через партнеров банка)

1. Предварительный анализ вашей платежеспособности

   • Расчет соотношения доходов и расходов (обычно платеж по ипотеке не должен превышать 30-35% от вашего чистого дохода).
   • Оценка стабильности доходов.
   • Проверка долговой нагрузки через CIRBE (база данных Банка Испании). Это не “кредитный рейтинг” как в США, а реестр всех ваших кредитов и долгов >1000€. Специально “нарабатывать” кредитный рейтинг не нужно, важно просто не иметь просрочек и чрезмерной закредитованности.

2. Сбор и подготовка документов

   • Удостоверение личности (NIE или TIE).
   • Подтверждение доходов (контракт, пейслипы, налоговые декларации).
   • Выписка из банковского счета за последние 3-6 месяцев.
   • Информация о текущих кредитах и обязательствах.
   • Для autónomo: декларация о доходах (IRPF) за последние 1-2 года, квитанции об уплате налогов и взносов, модели 303/130.

3. Подача заявки и поиск условий

   • Можно обращаться в банки самостоятельно или нанять ипотечного брокера (intermediario de crédito), например Kìron. Брокеры часто могут получить условия лучше, чем вы “с улицы”, и знают, какие банки лояльнее к вашему профилю.
   • Опциональное получение предварительного одобрения (pre-aprobación), которое, однако, не является решающим, поскольку банк будет оценивать конкретный объект недвижимости.

4. Оценка недвижимости (Tasación)

   • Банк назначает независимого оценщика.
   • Стоимость оценки обычно оплачивает клиент (250-600€). Оценка действительна 6 месяцев.

5. Окончательное одобрение и FEIN

   • Банк принимает решение и выдает FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) — официальное обязывающее предложение.
   • В нем прописаны все финальные условия. После подписания FEIN банк не может их изменить в худшую сторону.

6. Период размышления (10 дней)

   • По закону (LCCI), после получения FEIN вы обязаны ждать минимум 10 дней (в Каталонии 14) до подписания у нотариуса.
   • В этот период вы посещаете нотариуса для бесплатной консультации (Acta de Transparencia), где он проверяет, что вы понимаете все условия договора.

7. Подписание у нотариуса (Firma)

   • Нотариус запрашивает свежую выписку (Nota Simple) из реестра прямо перед подписанием, чтобы убедиться в отсутствии новых обременений.
   • Подписание договора купли-продажи (Escritura de Compraventa) и ипотечного договора (Escritura de Hipoteca).
   • Оплата налогов и сборов.
   • Передача ключей.

Самозанятые/индивидуальные предприниматели (autónomo) могут столкнуться с дополнительными требованиями, так как их доход считается менее стабильным.

• Доказуемый доход: Банк смотрит на чистый доход в декларации.
• Сроки подачи заявки: лучшее время для подачи – после сдачи годовой налоговой декларации (IRPF).

При планировании бюджета необходимо учитывать дополнительные расходы, которые в совокупности могут составлять примерно 10-12% от стоимости недвижимости (в Мадриде).

Покупка вторичного жилья за 200,000 €.

1. Первоначальный взнос (20%): 40,000 €
2. Налог ITP (6% в Мадриде): 12,000 €
3. Нотариус, Реестр, Хестория: ~1,500 - 2,000 €
4. Оценка (Tasación): ~400 €

Итого нужно иметь наличных: ~54,400 € Сумма ипотеки: 160,000 €

Налогообложение зависит от типа приобретаемой недвижимости:

Для вторичного жилья (vivienda de segunda mano):

• Налог на передачу собственности (ITP): 6-10% от стоимости (зависит от региона).
  • В Мадриде ставка ITP составляет 6%.
• НДС (IVA) не применяется.

Для нового жилья (vivienda nueva):

• НДС (IVA): 10% в большинстве регионов, включая Мадрид.
• Налог ITP не применяется.
• Дополнительно уплачивается пошлина AJD (Actos Jurídicos Documentados): 0,75-1,5% от суммы.

• Официальный сайт Банка Испании - информация о ставках и правилах.
• Euribor Diario - Текущие ставки Euribor.
• Mi Primera Vivienda - Официальная страница программы помощи в Мадриде.
• Registradores de España - Официальный сайт для заказа Nota Simple онлайн.
• Simulador de Hipotecas - калькулятор платежей.