Skip to content
Madrid 101

Ипотека

Общая информация

Ипотека (Hipoteca) в Испании доступна как для наёмных работников, так и для самозанятых/индивидуальных предпринимателей (autónomo). Каждый банк предлагает различные условия, и важно знать, что многие параметры могут быть индивидуально согласованы с банком.

Ключевые параметры ипотечного кредита

  • Срок: обычно от 5 до 30 лет (максимум 40 лет)
  • Процентная ставка: может быть фиксированной (tipo fijo), переменной (tipo variable) или смешанной (tipo mixto)
  • Первоначальный взнос: стандартно от 20% до 35% от стоимости недвижимости
  • Максимальная сумма: обычно до 80% от оценочной стоимости недвижимости (до 90-95% для первичного жилья)

Стандартный процесс получения ипотеки

  1. Предварительный анализ вашей платежеспособности
    • Расчет соотношения доходов и расходов (обычно платеж по ипотеке не должен превышать 30-35% от вашего чистого дохода)
    • Оценка стабильности доходов
    • Проверка кредитной истории (CIRBE - Centro de Información de Riesgos del Banco de España)
  2. Сбор и подготовка документов
    • Удостоверение личности (NIE или TIE)
    • Подтверждение доходов (контракт, пейслипы, налоговые декларации)
    • Выписка из банковского счета за последние 3-6 месяцев
    • Информация о текущих кредитах и обязательствах
    • Для autónomo: декларация о доходах (IRPF) за последние 1-2 года, квитанции об уплате налогов и взносов
  3. Подача заявки на ипотеку
    • Посещение нескольких банков для сравнения условий
    • Заполнение анкеты и предоставление документов
    • Получение предварительного одобрения (vinculante)
  4. Оценка недвижимости
    • Банк назначает независимого оценщика
    • Стоимость оценки обычно оплачивает клиент (250-600€)
  5. Окончательное одобрение ипотеки
    • Банк принимает решение на основе оценки и анализа всех документов
    • Предоставление окончательного предложения по ипотеке (FEIN)
  6. Подписание у нотариуса
    • Подписание договора купли-продажи и ипотечного договора
    • Оплата налогов и сборов

Особенности получения ипотеки для autónomo

Самозанятые/индивидуальные предприниматели (autónomo) могут столкнуться с дополнительными требованиями при получении ипотеки, но это вполне реально при правильном подходе.

Ключевые особенности

  • История деятельности: большинство банков требуют минимум 1-2 года стабильной деятельности в качестве autónomo
  • Налоговые декларации: основной документ для подтверждения доходов.
  • Сроки подачи заявки: лучшее время для подачи заявки на ипотеку – после сдачи годовой налоговой декларации (IRPF)

Дополнительные расходы при покупке недвижимости и оформлении ипотеки

При планировании бюджета необходимо учитывать дополнительные расходы, которые в совокупности могут составлять примерно 10-15% от стоимости недвижимости:

Налоги при покупке недвижимости

Налогообложение зависит от типа приобретаемой недвижимости:

Для вторичного жилья (vivienda de segunda mano):

  • Налог на передачу собственности (ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): 6-10% от стоимости (зависит от региона)
    • В Мадриде ставка ITP составляет 6% от стоимости
  • НДС (IVA) не применяется

Для нового жилья (vivienda nueva):

  • НДС (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido): 10% в большинстве регионов, включая Мадрид
  • Налог ITP не применяется
  • Дополнительно уплачивается пошлина за оформление юридических документов (AJD - Actos Jurídicos Documentados): 0,5-1,5% от суммы

Общие расходы для любого типа недвижимости

  • Нотариальные расходы: 600-1000€
  • Регистрация в реестре недвижимости: 400-800€
  • Оценка недвижимости: 250-600€
  • Комиссия риэлтора: обычно 3-5% от стоимости недвижимости (как правило, оплачивается продавцом, но может быть включена в стоимость недвижимости)

Полезные ресурсы